Actualmente, el alquiler es la opción mayoritaria en Catalunya. Tres de cada cuatro operaciones inmobiliarias realizadas en 2012 fueron de alquiler, según datos de la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat, extraídos a partir de las fianzas de alquiler depositadas en el Incasòl. El primer trimestre de 2013, la formalización de nuevos contratos de alquiler ha seguido creciendo en Catalunya, especialmente en las demarcaciones de Barcelona y Girona, donde se han registrado incrementos superiores al 10 %.
Este aumento espectacular tiene varias causas, pero la primera responde a la crisis económica. Para muchas personas y familias que sufren los estragos, el alquiler es la única manera de acceder a una vivienda. Esto resulta especialmente cierto en el área metropolitana de Barcelona, donde se encuentran algunas de las ciudades más pobladas de Catalunya, como L’Hospitalet, Badalona o Santa Coloma de Gramenet.
habitaclia.com ha hablado con tres inmobiliarios de esta zona, que nos cuentan las vicisitudes de su negocio con los alquileres: el administrador de fincas Josep Blanch, gerente de Blanch Roig, de Badalona; la API Elisea Pardo, responsable de Zona Fincas, de Santa Coloma de Gramenet; y el también API Joan Marbà, jefe de Finques Pareto, de L’Hospitalet de Llobregat.
“Hace dos o tres años, alquilábamos más pisos a personas recién llegadas y ahora, la mayor parte de la demanda de alquiler es por parte de españoles”, afirma Josep Blanch, desde su oficina en el centro de Badalona. “Se han visto obligados a decantarse hacia el alquiler por la falta de crédito para comprar”, añade. “Los que antes buscaban obra nueva y pagar una hipoteca, ahora, al no tener garantía salarial para tantos años, hacen contratos de alquiler”, observa Joan Marbà.
Las estadísticas indican que el mercado del alquiler vivió su propia burbuja los años antes de la crisis: los precios escalaron hasta 2008 y, a partir de entonces, no han parado de bajar. El año pasado, el precio medio de un alquiler en Catalunya se situó en 571,22 €/mes, la cifra más baja desde 2006. En el área metropolitana de Barcelona, esta cantidad se situó en 639,87 €/mes. Y el primer trimestre de 2013, el alquiler en Catalunya ha bajado por debajo de los 550 € mensuales de media, según el departament de Territori i Sostenibilitat.
“Nuestra experiencia y trabajo diario nos indican que el precio de la vivienda de alquiler seguirá bajando”, prevé Elisea Pardo. “La mayoría de las viviendas arrendadas en los dos últimos trimestres han bajado el precio inicial publicado de un 10-15 %”, añade. “Hace tres años, había seis personas por cada piso para alquilar. En la actualidad, la situación se ha invertido”, apunta José Blanch. “Se suman los propietarios que no consiguen vender y ponen los pisos en alquiler. Según la ley de la oferta y la demanda, los precios de los alquileres seguirán a la baja”, concluye.
Actualmente, los agentes de la propiedad inmobiliaria deben mediar con continuos reajustes. “Los inquilinos nos llaman para decirnos que han encontrado un piso más económico en la misma zona y quieren que hablemos con los propietarios para pedirles rebaja”, explica Blanch. “Los cambios y la inestabilidad que sufren, ya sean sociales o de trabajo, hace que las negociaciones sean constantes”, afirma Marbà. Ante esta situación, “en el 90 % de los casos, las peticiones son aceptadas por los propietarios, atendiendo nuestros consejos”, indica Pardo. Eso sí, “la rebaja debe mantener la relación calidad-precio de la vivienda”, añade. “Yo siempre les recomiendo que no pierdan un buen inquilino: el que mantiene el piso en buenas condiciones, no da problemas de convivencia y paga puntualmente su alquiler”, dice Blanch.
“Cuando voy a ver un piso, le hago una reflexión al propietario: “En el estado actual, ¿usted vendría a vivir?”. Si la respuesta es negativa, es probable que el inquilino que entre no sea muy cuidadoso y el propietario tendrá muchas probabilidades de tener problemas serios”, argumenta Blanch. En este contexto, “les aconsejamos el seguro de cobro garantizado”, indica Juan Marbà.
A veces, sin embargo, ni con precios muy bajos se alquilan los pisos de los barrios más periféricos. Este es el caso de Badalona. “Hay muchísima oferta, incluso pisos embargados que ni siquiera los bancos pueden vender y por lo tanto, los alquilan”, dice Blanch. “Y en algunos barrios de Badalona, tenemos un problema muy grave con los llamados “pisos patada”. Cuando detectan que están vacíos, dan una patada a la puerta y le ponen un candado. Entonces, ofrecen la llave por 1.500 €, diciendo que quien entre podrá estar unos dos años sin pagar nada. Las leyes no son suficientemente ágiles para detener estos actos y el “negocio” prolifera”, denuncia.
Sin embargo, el colectivo de administradores de fincas y el Ayuntamiento de Badalona han firmado un convenio por el cual se mantienen en constante comunicación. “Así, cuando hay un piso vacío, sólo avisando, nos envían un industrial para que tapie la puerta”, resuelve Blanch. “Es un grave problema en todos los sentidos”, afirma Marbà. “Si algún propietario sabe que en su piso tiene personas que han entrado sin permiso, es complicado invitarles a salir”, reconoce. Pardo dice que estas “son las zonas más afectadas por la crisis” y que “en Santa Coloma este fenómeno existe en un porcentaje mínimo”.
El alto índice de inmigración es otra característica propia del área metropolitana de Barcelona. “Hay bastante extranjeros en nuestra zona de influencia, y esto resulta en que, a veces, tengamos impagados y cueste tener los propietarios contentos y al día con sus cobros mensuales”, explica Joan Marbà, de Finques Pareto, de L’Hospitalet. “El cliente no nacional se trabaja de la misma manera que cualquier otro”, dice Elisea Pardo, de Zona Fincas, desde Santa Coloma, “personalizamos cada operación controlando la viabilidad y la solvencia de los inquilinos”, añade. “Yo estoy haciendo que mi hija de cinco años aprenda ruso, por si quiere seguir como tercera generación, aquí, en el despacho”, bromea José Blanch, de Blanch Roig, de Badalona.
Ante el estancamiento del mercado inmobiliario – sobre todo de la compraventa-, la Administración central ha tomado medidas para favorecer el alquiler: los incentivos fiscales a la compra han terminado y el Plan estatal de vivienda 2013-2016 pone el acento en el fomento de esta actividad, con ayudas al inquilino y un parque público de viviendas de alquiler.
La nueva Ley del alquiler, que está en vigor desde el pasado junio, incluye medidas que dan más seguridad al propietario y la creación de un registro de inquilinos morosos. “Las reformas han sido hechas y diseñadas sólo para ayudar a los bancos y en claro perjuicio de los inquilinos”, protesta Blanch. “El colegio de administradores presentó varias enmiendas al proyecto de ley y no hicieron ni caso”, añade. Pardo tampoco encuentra incentivos reales para el mercado del alquiler en la normativa actual.
A pesar de todos los esfuerzos, hoy por hoy, el alquiler en España sólo representa el 17 % de las operaciones, lejos del 30 % que es la media de la UE, según informaba el diario El Punt/Avui, a través de Eurostat.
Algunos expertos apuntan que, tras la crisis, la demanda del alquiler volverá a bajar. El hecho de que los tipos de interés se mantengan bajos, beneficia la compra. Además, la Administración central lo ha incentivado durante muchos años, por lo que muchos ciudadanos siguen pensando que la vivienda es la mejor solución para invertir sus ahorros. “Es un cambio de mentalidad y de hábitos de las personas”, resume Joan Marbà. Ya lo veremos.
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