El sector inmobiliario actual: una radiografía – Entrevista a Gonzalo Bernardos

21 de septiembre del 2016

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“Dicen que tenemos un problema porque no hay gobierno, pero, ¿dónde está el problema? Continuamos creciendo, la economía va bien“, afirma Gonzalo Bernardos. “Nos ha venido bien la caída del precio del petróleo, la depreciación del euro, la compra de bonos públicos por parte del BCE y, para rematar, al sector inmobiliario le ha venido muy bien el Brexit. ¡Esto es el no va más!”, exclama.

El director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, analista y consultor económico e inmobiliario, cree que es un gran momento para comprar vivienda. En esta entrevista nos explica porqué.

– ¿Cuál es el nivel de confianza de los ciudadanos para invertir en inmobiliario, después de la crisis?

G. B.: Depende de si los ciudadanos tienen conocimientos económicos y financieros o no. Los primeros, consideran que la vivienda es la mejor inversión que pueden hacer y que es una gran momento para comprar, ya que otras inversiones, como los depósitos, los bonos, la renta fija o la variable, o bien son muy arriesgadas o bien no dan rendimiento. Para ellos, el mercado inmobiliario se convierte en un refugio y un magnífico lugar para realizar inversiones.

Los otros ciudadanos, sin conocimientos de este tipo, tienen miedo. Creen que pasará lo mismo que hace unos años. Si no tienes conocimientos económicos y financieros, es necesario que te asesores. Ahora no estamos en un momento de burbuja: comprar es más barato que alquilar. Y tenemos la mejor oferta hipotecaria de la historia de España. Hay tipos de interés fijos en que el riesgo lo asume el banco, y no tú. Pagarás poco todo el tiempo de la hipoteca. Pero creen que en el futuro habrá una nueva crisis y cuando se decidan a comprar, los precios ya habrán subido. Y la oferta hipotecaria ya no existirá. Su sentido común los vuelve a engañar.

– Los bancos vuelven a dar más del 80 % del valor del piso en las hipotecas.

G. B.: Es normal, quieren ganar dinero. No pueden hacerlo con las rentas fijas, ni con las operaciones corporativas, tampoco pueden ganar dinero vía intereses porque están bajo mínimos… Deben ganar dinero vía volumen, vía préstamos hipotecarios. Es una barbaridad que te presten el 100 % en plena burbuja, pero en este momento no es un problema, es una ventaja: ¡podrás pagar! El banco te hará la hipoteca y esto reactivará la construcción, el empleo, etc. Es decir, en un momento de ciclo expansivo de la economía, no hay problema.

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“El sector inmobiliario ya sabe que tiene que formarse y que, cada vez más, los retos de futuro necesitan formación”

– ¿Quiere decir que comprar ahora no tiene ningún riesgo?

G. B.: Tienes que tener claro si con el 35 % de tus ingresos puedes pagar una hipoteca. En economía, no hay reglas absolutas. Aconsejo  comprar porque tienes una garantía de que la variabilidad del tipo de interés no te afectará y, tal como funciona la economía española, estamos en etapa de bonanza, al menos hasta 2020, y esto te permitirá tener un puesto de trabajo en el que al menos cobres 1.000 euros.

– Entonces, sí, ¡hay que dar confianza a la gente!

G. B.: La gente está herida. En lugar de ver que la situación ha cambiado, creen que les están tomando el pelo. Que esto tumbará. Incluso economistas que tienen poco de economistas pero grandes conocimientos de marketing, dicen que viene el Apocalipsis, que la próxima crisis será más fuerte. Algunos editores te recomiendan que sigas hablando de macroeconomía y de la próxima crisis, aunque no se ve por ninguna parte, porque eso vende. El túnel del terror económico a través de las tv’s, los libros y las publicaciones vende. No es razonable.

Mejorarán los salarios, no hay más remedio. Cuando la economía va bien, la gente que tiene una cierta formación, se marcha al que pague más. Esto ya se está observando en el sector inmobiliario: los empleados se van porque la competencia paga más.

Los family offices han renovado personal y captado nueva gente, las promotoras actúan más,… se ve una reactivación. Comienza en las ciudades – Madrid, Barcelona, València – y se expandirá en los alrededores como una mancha de aceite.

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“Ya se está observando en el sector inmobiliario que los empleados se marchan porque la competencia paga más”

– ¿El sector inmobiliario vive actualmente un optimismo contenido?

G. B.: Los promotores no se lo acaban de creer, yo soy el más optimista. Las noticias económicas son muy positivas. ¿Te imaginas tipos de interés más bajos que los de ahora? Serán así en 2017 y 2018. Las entidades están empezando a dar crédito, aunque menos que antes. Se crean 500.000 empleos anuales e incluso empiezan a subir los salarios. Todas las noticias son positivas.

En economía, se puede producir un círculo vicioso, en el que todo lo que pasa va mal, hagas lo que hagas; y un círculo virtuoso, en el que todo lo que pasa va bien, pase lo que pase. Que no hay gobierno en España, ¡da igual!, ¡seguimos creciendo al 3,2 %! La economía no se ha desacelerado. Nos ha venido bien la caída del precio del petróleo, la depreciación del euro, la compra de bonos públicos por parte del BCE y, para rematar, el sector inmobiliario le ha venido muy bien el Brexit. ¡Es el no va más!

Es posible que aquellos que tengan como cliente principal a los británicos hagan menos operaciones. Pero los millonarios que invertían en el gran Londres están huyendo corriendo. Vendrán en parte en España. Será positivo. Los efectos positivos superan con creces los negativos. ¡Incluso esto nos beneficia!

España se ha convertido en un refugio inversor. Las materias primas, que compramos en el exterior, han bajado de precio. Es como si tuviéramos el viento a favor, casi una huracán a favor. Y esto va a durar. Si la coyuntura internacional es buena, aunque lo hagas muy mal, creces. Dicen que tenemos un problema porque no hay gobierno, pero, ¿dónde está el problema? Continuamos creciendo, la economía va bien.

– ¿La crisis nos ha dejado un sector más profesional?

G. B.: El sector inmobiliario ya sabe que hay que formar y, cada vez más, que los retos de futuro necesitan formación. El máster inicia ahora la decimosexta edición. Y la mejor, con diferencia, ha sido la última, donde ha participado gente espectacular en todos los niveles. Todos los profesores han dicho lo mismo.

– También hay nuevos agentes en el mercado inmobiliario: servicers, fondos de inversión… ¿Pueden cambiar las reglas del juego?

G. B.: Son simplemente financieros. Hay una cartera inmobiliaria muy grande todavía, derivada de impagos de hipotecas, y muchas de hipotecas a promotores. Hay dos maneras de arreglarlo: o bien creando una inmobiliaria o bien vendiéndola a un fondo de capital riesgo, pero la gestión la sigue haciendo una persona cercana a la entidad financiera. La entidad pierde el capital pero no pierde el control, porque gracias a eso tiene una plusvalía y ha generado unas cuentas mejores.

Profesionales de entidades financieras deben dar salida a un montón de viviendas y crear otras nuevas, pues tienen muchos solares. Lo que pasará es que las entidades se aliarán con promotores y, cuando la mancha de aceite vaya creciendo, seguirán haciendo viviendas, ya no en Barcelona y alrededores, si no más lejos. Cuando las cosas iban bien, las entidades financieras tenían empresas combinadas con promotores. Ahora que tienen que poner en valor las viviendas, harán lo mismo. Son especialistas en financiar pero no en inmobiliaria.

Barcelona: “Pronostico una subida del precio de alquiler del 15 %”

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– ¿Hay una burbuja de alquiler en Barcelona?

G. B.: Yo creo que no hay y en el informe Forcadell pronostico una subida del precio del 15%. En Barcelona, hay dos mercados de alquiler: el que está a precio de mercado y el protegido por las administraciones, dirigido a personas con carencias económicas, que prácticamente no existe y, hasta ahora, la administración no se ha preocupado de crearlo.

Tampoco hay que vivir en Barcelona: en Sabadell, Terrassa o Rubí, el alquiler no ha subido significativamente y se puede vivir por 500 €. Hay que tener en cuenta que Barcelona es una ciudad de primer orden mundial. Como consecuencia, muchísima gente, muchos extranjeros, están buscando piso de alquiler y de compra. Además, el alquiler turístico no está bien regulado. El turismo es el principal componente del PIB de la ciudad. Si no puede haber más alquiler turístico, ni se pueden construir más hoteles, esto expulsará una gran número de turistas de la ciudad.

El alquiler a precio de mercado subirá y mucho. En 2018, el promedio será de 1.000 €/mes. Hay que clarificar la normativa de las viviendas de uso turístico, que son una alternativa a los hoteles y paran la gran subida de precio de los hoteles, que aquí valen tres veces más que en Berlín. Los edificios de apartamentos turísticos, además, generan puestos de trabajo.

– La rentabilidad del alquiler turístico también ayuda a expulsar gente de la ciudad.

G. B.: ¿Qué es Manhattan? Finanzas y turismo. ¿Qué es el gran Londres? Ídem. Nosotros no tenemos finanzas, ¡sólo tenemos turismo! Cuando te comparas con Nueva York, Londres, Roma o Madrid… te olvidas de que Barcelona podría ser un barrio de Madrid, un gran barrio de París. ¡Son 100 km2!

València: “La ciudad con mejores perspectivas inmobiliarias”

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– ¿Cuál es la situación de València desde el punto de vista inmobiliario?

G. B.: En la actualidad, València es la ciudad que mejores perspectivas inmobiliarias tiene porque el capital extranjero no ha ido. El modelo que debe seguir es el de Barcelona, en cuanto a abrir la ciudad al mar. En gran medida, el gobierno del PP lo hizo, pero todavía le falta mucho. Todavía vive de espaldas al mar. Hay bastantes lugares vacíos para hacer promociones y los precios son mucho más bajos. Si tuviera que aconsejar a alguien que quisiera invertir en capitales españolas, el mejor lugar actualmente es Valencia sin duda. Tiene mejores perspectivas que Bilbao, Sevilla… Vivirán mejor la reactivación económica. Los capitales internacionales, como una manada, irán a València.

En cuanto a Alicante, su fuerza es turística. Sobre todo, tiene dos mercados: los madrileños y los ingleses, en los pueblos de Alicante, no en la ciudad. En vivienda, para alquilar y vender, es mejor València.