Entrevista al Dr. Sergio Nasarre, dir. Cátedra de Vivienda URV: “Los países con más alquiler protegen a los inquilinos y propietarios cumplidores” (2/2)

24 de noviembre del 2016

header-entrevista-sergio-nasarre-20161128Continuamos la entrevista con el Doctor Sergio Nasarre, director de la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV), y su equipo de investigadores.

Hablamos del alquiler como una opción real de tenencia, que debería ser asequible para todos aquellos que deseen ser inquilinos en vez de propietarios. A través del proyecto TENLAW, la Cátedra ha comparado 35 normativas de alquiler de 35 países de la Europa occidental. “Países con altas tasas de alquiler tienen un modelo contrario al de los países del sureste de Europa”, destaca la investigadora Elga Molina. Las conclusiones de dicho estudio forman la base sobre la que escriben la nueva ley de arrendamientos urbanos (LAU) de Catalunya, encargada por la Generalitat.

Queremos que tengan acceso al alquiler familias de clase media y media-alta y que pueda ser una opción estable, que puedan establecerse con su familia”, añade Molina. “La ley de 2013, que flexibilizaba el alquiler, no ha sido efectiva”, concluye. “En estos años, el alquiler solo ha subido un punto. Es coyuntural, no es atribuible a la ley”, añade Nasarre, que participó en la comisión de creación de esa ley.

EL ALQUILER COMO OPCIÓN DE TENENCIA REAL

– ¿Sobre qué ejes trabajáis en la nueva LAU catalana?

S. N.: Hemos visto que los países con más tasa de alquiler tienen mucha más protección hacia el inquilino cumplidor y hacia el propietario cumplidor. Y más protección hacia el propietario frente a un inquilino incumplidor. Eso es lo que queremos trasladar aquí.

E. M.: Tiene que existir un equilibrio entre derechos y obligaciones para las dos partes. ¿Qué busca el inquilino? Estabilidad, sentir la casa como propia, durante un plazo largo de tiempo; flexibilidad para poder buscar otra vivienda o si aumenta la familia; y asequibilidad, pues ahora no existe límite en la renta, ni en las actualizaciones de la renta.

¿Qué le preocupa al propietario? El incumplimiento de los pagos; el estado de conservación de la vivienda, no hay mecanismos que fomenten la rehabilitación, el 55 % del parque de vivienda es anterior a 1980; y la recuperación rápida si hay incumplimiento. Hay que darle al propietario esta seguridad y garantía, para que la vivienda sea una fuente de ahorro y no de especulación. Vamos a cambiar de modelo y el cambio debe ser progresivo, ir incorporando normas.

entrevista-sergio-nasarre-20161128El Dr. Nasarre (el primero, a la izquierda), Elga Molina (la última) y el resto del equipo de la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili.

– Es necesario encontrar un modelo propio de LAU, ¿cómo sería?

S. N.: Tenemos el mercado de alquiler más bajo de Europa occidental: el 13 %, un mercado de vivienda envejecido, el 46 % del mercado de alquiler es en negro; tres millones y medio de viviendas vacías cerradas… Con este panorama y el riesgo del sistema de pensiones, un estado social débil… ¡No saldremos adelante! Las cifras mandan: la gente se resiste a poner en alquiler su casa.

Cuando hablamos de modelo propio, ¿qué es lo que hay que buscar? La clave está en pasar del 13 % al 30-35 % y para conseguirlo tienes que convencer a la clase media que lo más importante es escoger el piso o la casa y, a partir de ahí, buscar la forma de tenencia: ya sea propiedad absoluta, alquiler, propiedad compartida o propiedad temporal, y que por cualquiera de ellas puedan acceder a ese piso de forma estable, segura y asequible.

¡Que las 4 formas de tenencia sean una opción real! Me interesa este piso, veamos con qué forma de tenencia lo podemos tener. Es lo que Naciones Unidas denomina “el continuum de las tenencias”. Nosotros lo condensamos en un proyecto europeo sobre desahucios: vimos que la mejor forma de evitar los desahucios es buscar la forma de tenencia más adecuada para cada perfil de familia. El continuum es esencial para no volver a caer en ciclos económicos recesivos, lo han dicho también el BCE y la Unidad Económica de la ONU.

Los países más dependientes de la propiedad son más propensos a tener ciclos económicos más breves e intensos. Por lo tanto, o democratizamos las tenencias y la propiedad y hacemos que el alquiler sea atractivo, estable y previsible o… ¡estamos perdidos!

– ¿Quién es el asesor para indicar cuál es el tipo de tenencia más adecuado en cada caso?

S. N.: La familia tiene que saber que cualquiera de las cuatro formas de tenencia le vale. El consumidor tiene que tener muy claro lo que implica cada una, los API’s tienen que estar formados y asesorar sobre la forma de tenencia que le va a ir mejor, el notario y el Registro tienen que implicarse, conociendo todas las connotaciones que puede tener. Se desaconsejará siempre que represente más de 30 % de los ingresos.

– Esto cambiaría la forma de ofertar los inmuebles.

S. N.: El mismo inmueble se tendría que ofertar para las cuatro formas de tenencia, que están en la ley desde hace un año. En la URV, estamos formando a nuestros alumnos en todo esto.

– ¿Cómo valoráis las acciones que está llevando a cabo el Ayuntamiento de Barcelona para movilizar el parque de viviendas vacías en la ciudad: creación de una bolsa de alquiler pública, sanciones a los grandes tenedores de viviendas vacías, divulgación en los medios…?

E. M.: Si realmente queremos movilizar el parque de viviendas vacías, que en Catalunya es del 11 %, estas acciones son herramientas de presión, pero si vas hasta el final, el coste es muy superior al beneficio. Hay formas de actuación más pacíficas, como la masovería urbana, las bolsas de mediación… La clave está en dar garantías al propietario.

S. N.: En Alemania no se concibe que haya una vivienda vacía, sin alquilar. Si lo está es porque a la vivienda le pasa algo: está en mal estado. El mercado es funcional. El 55 % de la población vive de alquiler y hay todo tipo de ofertas. El contexto legal es muy propicio para que funcione.

– Los fondos de inversión que compran edificios de viviendas destinadas al alquiler, ¿son una amenaza para los ciudadanos?

S. N.: Lo que no puede tolerar el legislador es que se especule con la vivienda, la primera residencia. Otro riesgo de estas inversiones es que sea un buy to empty, es decir, comprar para mantenerlo vacío, aguantar y colocarlo en el mercado cuando sea más propicio. Tanto estos fondos como las operaciones de crowdfunding inmobiliario, tienen como excusa un inquilino durante 2-3 años (lo que permite la ley ahora) y lo renuevan de año en año hasta que llega el momento del pelotazo para la venta.

En Alemania, el negocio está en alquilar el inmueble. No hay mercado para las viviendas vacías. Se esfuerzan en llevarse bien con el inquilino, no les suben la renta tanto como podrían, mantienen los inmuebles en condiciones. Hay asociaciones de propietarios y de inquilinos.

Con esta nueva normativa de arrendamientos urbanos queremos propiciar un mercado saneado del alquiler. Para eso, tenemos que crear un entorno jurídico-económico atractivo, para que los propietarios se lancen al mercado y puedan explotar su vivienda de una forma que no sea especulando.