Continuando con la serie de entrevistas a expertos sobre la recuperación, hemos hablado con el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de las Illes Balears, José María Mir, que afirma que el mercado inmobiliario de Palma y, en general, de todas las Illes Balears, inicia su recuperación poco a poco. “Se empiezan a registrar mayor número de operaciones, así como incrementos en los precios”, puntualiza. Según el INE, en las Illes Balears, se registraron 901 compraventas de vivienda en junio, que suponen un aumento del + 24,4 %, respecto al mismo mes de 2014.
– En general, ¿cuál es la situación del mercado inmobiliario en el ámbito urbano de las Illes, en la ciudad de Palma?
J.M.M.: El sector inmobiliario ha vivido la peor crisis de toda su historia, fundamentalmente por la absoluta falta de crédito por parte de las entidades financieras. Los precios de las viviendas han ido bajando hasta un 30 % de media en Balears, desde los máximos de finales de 2007.
Ahora, el mercado está estabilizado, los precios han dejado de bajar y asoma una leve tendencia al alza. Esta recuperación está ligada a la apertura del crédito bancario, que desde marzo del año pasado ha permitido que se incremente la concesión de hipotecas. Desde enero se están registrando incrementos, algunos meses superiores al 20 % respecto al mismo periodo del año pasado.
– ¿Cuál es el piso prototipo que más se busca en los barrios de Palma?
J.M.M.: Los pisos más demandados son los del centro de la ciudad y los de primera línea de mar. Existen zonas muy cotizadas, como el casco histórico de Palma, la zona de calle Blanquerna, el barrio de Santa Catalina, Es Portixol, el Paseo Marítimo… En general, los compradores buscan viviendas con zonas exteriores, con terrazas o patio.
En cuanto a la demanda de alquileres, la vivienda tipo en Balears tiene una superficie media de 123 m2 y una renta media de 741 € mensuales. Durante la temporada alta, existe una gran demanda de alquileres, tanto por parte de turistas, como de trabajadores de temporada. Los precios suben y, entre mayo y octubre, apenas hay stock de vivienda de alquiler.
– ¿Existe un perfil de comprador en Palma?
J.M.M.: El perfil es muy amplio, Palma es una ciudad muy cosmopolita y hay todo tipo de demandantes. En estos momentos, destacan los compradores que están aprovechando la bajada de precios para adquirir viviendas como inversión y rentabilizarlas mediante el alquiler. La rentabilidad ronda el 5 % y supera la que ofrecen los productos bancarios de inversión.
– ¿Los precios en Palma han empezado a subir? ¿También pasa en el alquiler?
J.M.M.: En Palma, los precios de la vivienda de segunda mano han subido entorno al 2,5 % hasta situarse en unos 1.830 €/m2 de media. Palma es de las pocas ciudades españolas en las que el precio de la vivienda sube de forma paulatina desde mediados 2014.
En Balears, la horquilla de precios es muy amplia, también en Palma, y existen grandes diferencias entre las capitales (Palma, Eivissa y Maó) y las zonas costeras, y entre los pueblos de interior.
Así, encontramos viviendas con precios que oscilan desde los 60 mil euros hasta las que alcanzan los diez millones de euros. Son los dos extremos, y refleja que también la demanda es muy diversa. Desde parejas que buscan su primera vivienda a precios económicos en sus lugares de residencia, hasta compradores, en su mayoría extranjeros, que buscan viviendas de lujo, en muchos casos, como segunda residencia.
El precio de los alquileres de vivienda en Balears ha subido un 0,1 % en junio, respecto al mes anterior, un dato que resulta representativo de la estabilidad y tendencia al alza precios en Balears; por cuanto a nivel nacional, los alquileres han registrado una caída media en sus precios del 0,5 %, según datos del INE.
– Por otra parte, ¿cuál es el perfil del propietario que quiere vender su vivienda?
J.M.M.: En estos momentos, coincide principalmente con propietarios que no pueden mantener el pago de la hipoteca o que necesitan liquidez. También hay casos de vendedores que quieren cambiar su lugar de residencia.
– ¿La construcción está parada en la capital balear o ya se ha reactivado?
J.M.M.: La actividad productiva de vivienda nueva continúa en niveles muy bajos en relación a los que se consideran adecuados para las necesidades de la población, aunque en estos últimos meses se aprecia la reanudación de obras paralizadas y el inicio de algunas promociones nuevas. Hay demanda de vivienda de obra nueva y en estos momentos es un producto escaso.
– ¿Cuál es la situación de las segundas residencias en las Illes, tanto en venta como en alquiler?
J.M.M.: Las zonas costeras se han beneficiado del inversor internacional, especialmente en la compraventa de viviendas de más de un millón de euros. Este mercado de vivienda de lujo ha sufrido la crisis en menor medida, manteniendo los índices de demanda así como el valor del metro cuadrado, con apenas descensos de precios.
La costa balear mantiene un alto precio en el metro cuadrado y en muchos municipios, como Calvià, Andratx, Sóller o Santanyí, que se encuentran entre los más caros de todo el país, se han registrado los menores ajustes acumulados de los últimos ocho años.
Por otro lado, Balears es una de las zonas del país más solicitadas por los turistas que alquilan una vivienda para pasar sus vacaciones. Los turistas que optan por el alquiler turístico buscan vacaciones en familia, de sol y playa o de lujo.
– ¿Cuál es el prototipo de segunda residencia más deseada?
J.M.M.: Sin duda, los compradores de segunda residencia demandan principalmente las zonas costeras, aunque también existen los que se decantan por las zonas rurales de las Illes. En este sentido, hay demanda tanto en la compraventa de apartamentos en zonas turísticas como de viviendas de lujo en enclaves exclusivos.
También existe demanda de apartamentos o chalés en primera línea que, sin llegar a ser viviendas de lujo, sí que cuentan con ubicaciones privilegiadas.
– ¿El perfil del comprador de segunda residencia en las Illes Balears es el de un extranjero?
J.M.M.: Como comunidad turística, Balears registra un buen número de compradores extranjeros que adquieren su segunda residencia. En Mallorca, los alemanes lideran el ranking, seguidos de británicos y los procedentes de países nórdicos. El mercado ruso ha aparecido también en los últimos años, adquiriendo propiedades de lujo. En Menorca, destacan franceses y belgas.
– ¿Los precios de las segundas residencias se han mantenido durante la crisis? ¿También los del alquiler?
J.M.M.: Cinco de las diez localidades españolas más caras por metro cuadrado se ubican en Balears. Eivissa ha sido el municipio más exclusivo y más caro de las Illes, con zonas en Vila en las que se pagan hasta 3.000 €/m2. En Santa Eulària des Riu o Calvià se superan los 2.500 €/m2. También en Andratx, Santanyí o Sóller, entre otros municipios, los precios de la vivienda han registrado descensos muy por debajo de la media.
En cambio, existen otros municipios en las Illes que han registrado bajadas más significativas en términos interanuales.
– ¿Cuál es el perfil del propietario que quiere vender o alquilar su casa de veraneo?
J.M.M.: Sobre la venta de viviendas en enclaves turísticos, existe un mercado consolidado de alto nivel en todo el archipiélago, que muestra una dinámica distinta y positiva a la del resto. En particular, inmuebles dirigidos mayoritariamente a demandantes extranjeros que compran sin hipoteca y que quedan fuera de los registros estadísticos de precios procedentes de tasaciones.
Por otro lado, hay que destacar que Balears tiene una gran oferta de alquileres turísticos, en los que la rentabilidad para el propietario es muy superior a la de los alquileres de todo el año, aunque el alquiler de viviendas vacacionales se concentra sólo en temporada alta, entre junio y octubre, principalmente.
El Govern Balear ha aprobado el decreto que desarrolla la Ley Turística y permite el alquiler turístico de viviendas que hasta ahora no podían ofrecerse. Esta flexibilización de la ley dobla el número de viviendas vacacionales. Ahora, hay unas 5.000 pero se abre la puerta a que sean unas 10.000.
La gran demanda de viviendas de alquiler turístico en verano hace que muchos propietarios hayan reformado su segunda residencia y la destinen a obtener unos ingresos extra en verano.
– ¿En qué momento se encuentra la construcción de este tipo de viviendas hoy?
J.M.M.: En la actualidad, la mayor parte de las viviendas destinadas a alquileres vacacionales y de temporada son viviendas reformadas. Hay falta de oferta de obra nueva; la crisis inmobiliaria ha paralizado la obra nueva en estos últimos seis años.
– ¿Cuáles son los principales problemas a los que se enfrenta el sector inmobiliario de las Illes Balears hoy?
J.M.M.: Desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Balears llevamos tiempo solicitando a la Administración la regularización de la intermediación inmobiliaria en beneficio de los usuarios. Es preciso que el usuario tenga las máximas garantías al acudir a un agente inmobiliario. Los API’s colegiados ofrecemos una serie de garantías que creemos imprescindibles en las transacciones inmobiliarias y consideramos que es urgente la regularización, así como ya se ha hecho en Catalunya y, recientemente, en el País Vasco.
– ¿Habéis observado un aumento de APIs los últimos meses?
J.M.M.: En este momento, desde el COAPI, estamos registrando una leve tendencia al alza en la colegiación y el colegio está a la espera de que se inscriba una asociación de agentes inmobiliarios, una entidad que estará adscrita al COAPI.
A través de esta asociación, se dará cabida a APIs y a otros operadores inmobiliarios, lo que sin duda va a redundar en una mayor presencia de agentes inmobiliarios y con ello mejorará la representatividad del colectivo en Balears.
– ¿Qué acciones o iniciativas habéis tenido que llevar a cabo los APIs de las Balears para seguir adelante en estos años de crisis?
J.M.M.: Desde el COAPI de Balears, ofrecemos diversos servicios a los colegiados, como asesoría jurídica y de tasaciones. Además, dedicamos buena parte de nuestro presupuesto anual a desarrollar acciones de formación muy diversas dirigidas a mejorar la cualificación profesional de los API de Balears. Con nuestra oferta de cursos, los colegiados se reciclan en temas legales, de fiscalidad inmobiliaria y de comunicación y promoción de sus productos inmobiliarios, entre otras cosas.
Asimismo, hemos puesto en marcha una campaña de promoción para difundir entre la población las ventajas de contar con los servicios de un API a la hora de vender, comprar o alquilar cualquier tipo de propiedad inmobiliaria. Hemos editado 3.000 folletos en tres idiomas para promocionar nuestros valores profesionales.
Por otro lado, los APIs colegiados realizan tasaciones inmobiliarias en los juzgados de Balears, ya que la colegiación permite la inclusión en las listas oficiales de peritos inmobiliarios de la Administración de Justicia de Balears.
En el espacio actualidad para profesionales de habitaclia.com encontrarás información sobre las novedades y mejoras de habitaclia.com, artículos que te ayudarán a sacar más rendimiento a la publicación de tus inmuebles e información relevante sobre el sector inmobiliario en Catalunya, Illes Balears y Andorra.
Desde este nuevo canal los profesionales que trabajáis en el sector inmobiliario podréis obtener información sobre la actualidad del portal y del sector de forma más directa.
