Alquiler para superar la crisis – entrevista

22 de febrero del 2013

El primer semestre de 2012, se llevaron a cabo 20.000 operaciones de alquiler y 4.302 de venta en Barcelona, según informa el Patronat Municipal de l’Habitatge. Mientras la compraventa se ha reducido de forma considerable en los últimos años (de 12.294 transacciones en el primer semestre de 2006 ha pasado a 4.302 en el primer semestre de 2012), el alquiler ha experimentado un fuerte incremento: de los 12.000 contratos semestrales antes del estallido de la crisis, ha pasado a casi 20.000 en el primer semestre de 2012. Hoy, estas operaciones posibilitan que muchas inmobiliarias sigan adelante.

La falta de crédito bancario, la inestabilidad laboral y el desempleo, convierten el alquiler en la única opción viable para muchos propietarios e inquilinos. Unos, obtienen rentabilidad de inmuebles vacíos, que no se venden. Los otros, encuentran una vivienda de acuerdo con sus posibilidades económicas.

habitaclia.com ha hablado con varios clientes profesionales del sector, de larga trayectoria, expertos en alquiler en Barcelona ciudad, que nos cuentan su experiencia y opinan sobre el momento actual.

“El asesoramiento es ahora más importante que nunca y el papel de las inmobiliarias es clave”
Ramón Soler, delegado de Solfinc Pisos

En Solfinc Pisos, ubicada en la Dreta de l’Eixample, “el alquiler representa un 70 % de la facturación y la venta, un 30 %“. Su delegado, Ramón Soler, recuerda que “en la época buena, algunas inmobiliarias no querían hacer alquileres porque les representaba mucho trabajo respecto a los honorarios que dejaban los contratos” y que “actualmente algunas empresas del sector se han visto obligadas a realizar alquileres para subsistir“. Para la inmobiliaria Guinot Prunera, que firmó más de doscientos pisos de alquiler en el primer semestre de 2012, esta actividad “representa el 40 % de la facturación comercial de la empresa“. Su consejero delegado, Jordi Tomàs, tiene claro que los alquileres no pueden paliar el descenso de operaciones de compraventa, pero sí ayudan. “Necesitamos unos 7 pisos de alquiler para equiparar los honorarios de una venta estándar“, puntualiza. Por su parte, González & Martínez, especializada en el distrito de Horta-Guinardó, dedica al alquiler “el 50 % de los esfuerzos del área comercial y el 70 % del trabajo del área administrativa“. Para su responsable de marketing y ventas, Carlos Asensio, “los alquileres suponen una fuente de ingresos importante para compensar la caída de la facturación“.

“Con la crisis, ha cambiado el rol del propietario y del inquilino, no nuestra manera de trabajar”
Jordi Tomàs, consejero delegado de Guinot Prunera

Aunque el stock de pisos de alquiler en Barcelona siempre fue limitado, ahora “cada vez hay más particular que pone su piso en alquiler ante la imposibilidad de vender al precio que considera adecuado“, indica Jordi Tomàs. “Hay mucha más oferta que antes por dos motivos“, expone Ramón Soler, “primero, vender al valor de mercado actual no compensa a los propietarios, y segundo, porque quieren tener unos ingresos extras por el piso que antes tenían cerrado. Ahora, los inquilinos tienen mucho más para elegir que hace unos años y a mejor precio“, concluye. Carlos Asensio se expresa en la misma línea: “Hemos observado que el mercado de particulares está en crecimiento por la dificultad de vender“.

“Los propietarios y los inquilinos necesitan mucho más asesoramiento. Esto implica la formación y actualización permanente de todo el equipo humano”
Carlos Asensio, responsable de marketing y ventas de González & Martínez

Los cambios tan importantes que ha sufrido el mercado inmobiliario como consecuencia de la crisis actual han abierto un abanico muy grande de posibilidades y oportunidades para la intermediación“, afirma Asensio, de González & Martínez. “Los propietarios y los inquilinos necesitan mucho más asesoramiento“, asegura. “Esto implica la formación y actualización permanente de todo el equipo humano“, añade.

Para Jordi Tomàs, de Guinot Prunera, el rol de la inmobiliaria no ha cambiado con la crisis. “Lo que ha cambiado ha sido el rol del propietario y del inquilino, no nuestra manera de trabajar“, afirma. “Siempre hemos tenido un equipo comercial y legal muy especializado en el alquiler“, asegura. “Antes el propietario tenía más poder en la negociación, pues había más demanda que oferta. Ahora mismo, al aumentar la oferta de alquiler, los demandantes negocian más y con más fuerza“, añade.

Desde Solfinc Pisos, Soler señala que “el buen inquilino primero hace un filtrado muy cuidadoso en Internet y no irá a ver pisos sin una relación calidad/precio adecuada“. “El equipo de abogados y asesores fiscales que tenemos no ha notado que haya más asesoramiento legal que antes“, añade. “Nos hemos formado en mediación residencial“, dice, “para poder encontrar soluciones consensuadas a los conflictos que puedan surgir entre las partes“.

Los tres entrevistados coinciden en que la principal preocupación es encontrar un inquilino que garantice las rentas mensuales. Por eso, “les pedimos mucha documentación. También hacemos entrevista personal y al menos dos personas tratan con él, que serán las que decidan si se lo alquilamos o no“, explica Tomàs. “El alquiler del inmueble no debería superar el 40 % del total de los datos económicos (contrato de trabajo, nómina, renta, pensión…) presentados por el inquilino“, apunta Soler. “Con la contratación de seguros, complementamos las garantías“, dice Asensio. “El seguro de desahucio les garantiza cobrar el alquiler hasta el fallo judicial (con abogado y procurador incluidos) y 3.000 € por destrozos“, informa Soler.

El Gobierno de España también apuesta por el alquiler. Ahora tramita una nueva ley, “Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas“, que debe servir para flexibilizar el mercado de alquiler, mejorar la seguridad jurídica y la regulación del procedimiento de desahucio y adoptar medidas de carácter fiscal para incentivar el mercado del alquiler. La norma cambia las reglas del juego entre propietarios, inquilinos y pide más trámites para formalizar el contrato.

A este respecto, Tomàs opina que “será muy poco efectiva, ya que la gran preocupación del propietario es la duración del procedimiento judicial, que nunca debería superar los tres meses y que ahora puede durar una media entre seis y nueve. Si esto no mejora, el resto es papel mojado“. Para Soler, “esta ley no servirá de mucho. Todas las medidas nuevas están pensadas para que los propietarios de pisos los pongan en el mercado de alquiler y en algunos aspectos deja un poco desprotegido el inquilino“. Y continúa: “La ley actual es correcta. Lo que haría que los propietarios pusieran más de pisos en alquiler es que, cuando un inquilino no paga, en un máximo de tres meses el propietario pudiera disponer del inmueble, a menos que hubiera alguna causa social“. Asensio opina que “es demasiado pronto para valorar cómo afectará el nuevo Proyecto de Ley. Se debe observar la evolución del mercado y de la situación actual para ver los efectos sobre el alquiler y el de compra“.