Desde el inicio de 2013, el alquiler en Catalunya está regulado por el Decreto 159/2012 de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico de la Generalitat. Hasta ahora, se regía por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en toda España y los inmuebles que se alquilaban por temporadas estaban excluidos de la consideración de apartamento turístico, aunque la estancia y la tipología de usuario coincidieran plenamente con los apartamentos turísticos.
“La nueva normativa catalana sobre las viviendas de uso turístico es tan fácil y clara que se aplicará como modelo en otros CC. AA.”, anuncia el agente inmobiliario Marc Piferrer, que es el presidente de la Associació Turística d’Apartaments Costa Brava – Pirineu de Girona, más conocida como ATA. Esta entidad con sede en Girona, que este año celebra el vigésimo aniversario de su fundación, reúne 130 pequeñas y medianas empresas que gestionan carteras desde 25 hasta 450 inmuebles y ofrecen 14.000 plazas de alquiler en esta zona. «Las normas comenzaron a surgir a raíz de los conflictos de Ciutat Vella (Barcelona) con viviendas particulares donde se alojaban turistas», recuerda Piferrer. Y es que en las ciudades es donde más ha crecido el alquiler los últimos años. «Está en auge y es un buen recurso para los propietarios», añade.
La nueva ley amplía la definición de vivienda de uso turístico “a todos aquellos que son cedidos por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas en este Decreto”. La norma considera “estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un período tiempo continuo igual o inferior a 31 días, y cesión reiterada cuando se cede dos o más veces dentro del periodo de un año”. Este es el enlace a la página web de la Generalitat donde se explica la nueva regulación de las viviendas de uso turístico en Catalunya.
En la inmobiliaria Rustic Bisbal, la agencia insignia de compraventa y alquiler de fincas rústicas en las comarcas ampurdanesas, Jordi Comas hijo, el gerente, cree que las nuevas normas ayudarán y darán prestigio al sector y a la profesión. «Y espero que también acaben beneficiando al consumidor», añade.
CÓMO FUNCIONA
Actualmente, el alquiler representa el 30 % del negocio en la oficina de Rustic Bisbal, en el centro de la capital del Baix Empordà. «Se ha convertido en una opción en estos años malos», afirma Jordi Comas padre, fundador y propietario, que ahora está retirado. Para él, el alquiler de temporada tiene varias fases. Comienzan en diciembre, poniendo a punto la cartera de viviendas y restableciendo el contacto con los propietarios; en enero y febrero, ya reciben peticiones para alquilar casas durante el mes de agosto. «Administramos toda la vida del alquiler. Es decir, cualquier problema que tenga el cliente, tratamos de solucionarlo, intermediamos», explica. «Ya no salimos a captar casas. Por confianza y por el boca oreja, nos llegan las viviendas», añade.
La mayoría de empresas que gestionan viviendas de uso turístico de la ATA no cierran ningún día desde San Juan hasta septiembre. «Vendemos packs: vivienda y… mucho más», dice Piferrer, que destaca la importancia de orientarse cada vez más hacia el cliente. Una muestra es el servicio post-venta que ofrece la agencia inmobiliaria a sus clientes: «Muchos agentes tenemos convenios con campos de golf, locales de ocio, transfers… para que los visitantes lo pasen bien y repitan». Y añade: «También hay propietarios que nos contratan la gestión 24 horas de un alquiler que han tramitado ellos mismos. Es un servicio que muchas empresas de apartamentos turísticos podemos dar».
CÓMO LES AFECTA LA CRISIS
La crisis ha provocado que se reduzcan los precios y también los períodos de alquiler: de meses se ha pasado a quincenas, a semanas e incluso a días. «La estancia de siete días es la que resulta más rentable para la empresa y para el propietario», apunta el presidente de la ATA. «Si bien los precios del alquiler para todo el año han bajado un 40 %, los de temporada, se han mantenido», dice Jordi Comas padre.
El abanico de los precios de alquiler de temporada en la Costa Brava es muy amplio: desde un apartamento de 2 habitaciones por 800 €/semana, a fincas con piscina y una hectárea de jardín, en el interior de la comarca, que pueden alcanzar los 20.000 €/mes. Rustic Bisbal dispone de dos casas rústicas propias que alquila por semanas, lo que no es habitual en este tipo de viviendas de uso turístico, explica Jordi Comas hijo.
EL PERFIL DEL INQUILINO DE TEMPORADA
«En la Costa Brava, el inquilino de temporada es de Barcelona en el interior de la comarca y extranjero, en primera línea de mar», explica Piferrer. «Es turismo familiar de sol y playa. En el Alt Empordà, también hay muchos franceses por la proximidad», añade. Los clientes de Rustic Bisbal son sobre todo familias de Barcelona de clase media-alta.
EL MEDIO ONLINE
En esta modalidad de alquiler, el impago ha dejado de ser una preocupación porque el usuario paga una reserva de un 30-40 % del precio final y el resto del dinero, cuando le dan las llaves de la vivienda. A veces, cuando entra, ya lo ha pagado todo al operador turístico.
Rustic Bisbal está presente en Internet, en portales inmobiliarios como habitaclia.com, y en otros, en el mercado internacional. A pesar de todo, «el 95 % de la gente que alquila casas con nosotros los meses de verano viene físicamente a visitarlas», afirma Comas hijo. «De hecho, no alquilamos casas a gente que no hemos visto en persona», asegura. «Con el alquiler sufres mucho», añade.
Por su parte, la ATA tiene claro que Internet ha provocado la inmediatez del alquiler. «Cuanto más rápido respondes a la petición del usuario, más rápido cierras la operación», afirma Piferrer.
LOS PROPIETARIOS
En cuanto a los propietarios de las viviendas, Rustic Bisbal los asesora antes de ponerlas en alquiler para que «estén impecables. Los animamos a que las equipen con las últimas tecnologías», explica en Comas hijo.
Para la ATA, lo más importante es que «todos los propietarios de viviendas de uso turístico legalicen su situación y cumplan la normativa actual para no perder calidad en el servicio», dice el presidente. «El propietario que no ha inscrito la vivienda en el registro de Turismo, tampoco ingresa la tasa turística y esto no es legal», añade.
Acabar con el intrusismo es el caballo de batalla de la asociación. Piferrer explica que hay empresas extranjeras sin oficina en Catalunya que alquilan viviendas en la Costa Brava desde su web. Los propietarios y los turistas son extranjeros y hacen la operación en su país. «Aquí, sólo viene una persona que les da las llaves y hace la limpieza. Tampoco cobran la tasa turística, ni dan el registro a los Mossos», denuncia la ATA, que la próxima temporada elaborará una lista de infractores. «Informaremos a Turismo y los Mossos. ¡Ya sabemos cómo se recogerá la información y todo!», anuncia.
Su objetivo es que «el propietario derive la gestión del inmueble a una agencia legalizada», asegura. «Como agentes inmobiliarios, podemos aportar más valor añadido. El propietario estará más relajado, obtendrá los mismos ingresos y nosotros haremos el trabajo que nos toca», dice. Desde Rustic Bisbal, Jordi Comas hijo, explica que «la normativa ha despertado recelos entre los clientes propietarios».
Aunque la primera quincena de julio “va floja” en cuanto a reservas, la ATA estima que la temporada de verano terminará “con el mismo volumen de contrataciones que el año pasado”. ¡Deseamos que sí!
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