Entrevista a Gonzalo Bernardos: “Si ahora no vendes nada, ¡háztelo mirar!”

15 de septiembre del 2015

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Los últimos datos estadísticos publicados por entidades oficiales, como el INE o el Ministerio de Fomento, indican que el mercado inmobiliario español va al alza: se venden más viviendas, se piden más hipotecas para comprar y los precios empiezan a subir en algunas zonas. De momento, sin embargo, la mayoría de expertos se muestran prudentes y prefieren hablar de tendencia a la estabilización.

¡Recuperación y muy fuerte!, apunta, contundente, el analista y consultor económico e inmobiliario Gonzalo Bernardos. “El sector ha vuelto a entrar en una gran expansión”, añade.

Profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la UB, Bernardos acumula años de experiencia en la facultad de Economía, donde también dirige tres másters, entre ellos, el Master en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria, del que hablamos ampliamente en una entrevista previa. Así, sabe explicar la economía de forma sencilla, que pueda entenderla todo el mundo.

Sus argumentos sobre las causas y los efectos de la crisis y, ahora, sobre la recuperación del mercado inmobiliario, están al alcance de todos en debates y tertulias en 8TV, La Sexta, RAC1 o TVE. Otra cuestión es que la audiencia o bien los otros tertulianos, estén o no de acuerdo con sus teorías. En todo caso, la polémica que Bernardos enciende a menudo juega muy a favor de su popularidad.

“En 2006 casi me matan por qué dije que el precio de la vivienda bajaría”, reconoce. “Ahora, la gente no vuelve a ver algo que es muy obvio: Estamos viviendo una mejora espectacular de la economía española. Los bancos están cargados de dinero, darán muchos préstamos, la demanda está embalsada, a lo largo de 7 años, y parte importante saldrá entre este y el próximo año. Si no pasa nada significativo a escala internacional, el precio de la vivienda estará creciendo al 12 % el próximo año”, anuncia, sin rodeos.

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“Los jóvenes progresivamente tendrán más empleo y más salario. Entonces, se independizarán y serán una fuente de demanda de alquiler”

– ¿Podemos hablar abiertamente de recuperación, entonces?

G. B.: ¡Por supuesto! En Rubí, no se mueven ni las hojas pero… ¿va bien en Barcelona?, ¡sí!; ¿en Madrid?, ¡sí!; en Valencia, empieza a ir bien…

Para hablar de recuperación, no debemos comparar con los años 2006 y 2007, ¡aquello lo soñamos! Hay que comparar con el 2003. Si vendes como en el 2003, está muy bien. Y si ahora no vendes nada, ¡háztelo mirar! Ya hay quien ha empezado a subir precios y entonces, para de vender.

– Es una recuperación poco uniforme aún…

G. B.: En Barcelona, se da recuperación del mercado inmobiliario en cuatro barrios: Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts, l’Eixample y Gràcia, y no tardará mucho en llegar al resto.

Se recuperará la ocupación y los salarios comenzarán a subir. Los bancos que ahora no te dan crédito si no ganas 3.000 €, pronto te empezarán a dar si ganas 2.000 €. Dentro de un par de años.

Ahora, en algunos distritos compras vivienda por debajo de 200.000 €. Es que tampoco puede ser que los precios estén a 5.000 €/ m2 en todas partes, como en la época de la burbuja. Los precios deben tener un límite. En las poblaciones de los alrededores de Barcelona, ​​como Mollet, Molins de Rei, Viladecans, puedes vender por debajo de 200.000 €. Tres habitaciones, 70 m2 y 200.000 €, los empiezas a vender ahora.

Esta no es la principal fuente de demanda, lo sé, pero crecerá. La fuente principal de demanda ahora son estos cuatro distritos mencionados, donde los precios están subiendo más del 10 %. En Ciutat Vella es diferente porque no puedo construir hoteles ni apartamentos turísticos, y ¡esto es una limitación importante! Como si fuera un barrio protegido, que debe conservar a sus antiguos ocupantes.

Pongamos el caso de la Barceloneta: un barrio junto al mar, cerca del centro de la ciudad, con buenas comunicaciones. En cualquier ciudad, ¿quién lo habitaría? La gente rica. Aquí, no, es que es obrero. No cuadra. Es lógico que un barrio se transforme.

Otro caso. El Born, se puso el Museo Picasso, se hicieron calles para peatones y una parte de la gente más bohemia de Sarrià-Sant Gervasi fue a vivir allí. Este proceso no se puede detener. La gente que va ya sabe lo que le toca: hay quien le gusta vivir en el follón y otros que quieren tranquilidad.

– ¿Qué piensa de la política de vivienda del nuevo gobierno del ayuntamiento de Barcelona?

G. B.: Hay dos partes: veo horroroso el tema de la moratoria turística. A Hyatt o Four Seasons, se les debe poner la alfombra roja, lo que quieran, porque consiguen ingresos para la ciudad y además revitalizan la zona donde están, generan una zona comercial. En materia de vivienda, considero un gran acierto que se haga un parque de alquiler social significativo, porque tenemos muchas casuísticas de gente que en su vida ha tenido mala suerte y las cosas les van francamente mal y no podemos dejarla de lado. Pero entiendo que debería ser de alquiler y temporal, excepto si el problema es estructural.

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“Ahora, hay una demanda de mejora, por tanto, se venderán pisos más grandes, con cuatro habitaciones, amplias, con balcón…”

– Hablamos de las hipotecas, se firman más para comprar viviendas. El crédito ha aumentado, también para los promotores.

G. B.: Todavía ahora, la mayoría de pisos están por debajo del valor que les corresponde. El mercado hizo dos excesos: el precio estratosférico de 2007 y el precio bajísimo de 2014. Tocó fondo y ahora se adecuando a la situación del país. No todo el mundo quedó atrapado por la crisis. Actualmente, existe una demanda significativa y en el futuro se prevé que aumentarán la ocupación y los salarios.

Previsiblemente, habrá una etapa de expansión muy buena. Entre otras cosas, porque las entidades financieras – que no han aprendido nada, ya que siguen buscando beneficios a corto plazo -, no pueden dar tantos préstamos porque el Banco Central Europeo (BCE) no les deja. Limita su capacidad de dar préstamos, pero a pesar de ello, pueden dar más de lo que hasta ahora daban.

El BCE compra 1,14 billones de euros de deuda pública; 100.000 millones van en España y 75.000 millones, como mínimo, irán hacia las entidades financieras. Con este dinero, se puede generar crédito por valor de 400.000 millones de euros, cifra que significa algo menos del 40 % del PIB español. Esto sucederá este año y el próximo.

El mercado inmobiliario funciona cuando la situación de las familias mejora, cuando tienen crédito y existe la expectativa que la situación tiene que ir a mejor. Todo ello, ahora se cumple. El mercado debe mejorar y mucho. Primero, mejorará la actividad inmobiliaria de las zonas emblemáticas de clase media-alta y alta y luego, se irá extendiendo a otros lugares, como una mancha de aceite.

En las periferias, hay bastante stock por liquidar. Primero, habrá que absorberlo y después, subirá el precio. En los cuatro barrios principales de Barcelona, ​​no hay oferta, por eso, el precio no baja.

Los promotores que tenían una avaricia bestial, hacían pisos de una habitación porque ganaban más – de una y dos habitaciones -, en muchas poblaciones de la periferia de Barcelona como Sabadell, Terrassa… Ahora, es un tipo de vivienda que no quiere nadie.

El que compra ahora, no es el joven, sino gente con trabajo y un par de hijos. Para ellos, la crisis ha pasado y no ven el peligro de perder el trabajo, creen que mejorarán salarios y tienen mejores perspectivas. Quieren pasar de un piso de alquiler a uno de compra, de 90 a 120 m2 y 3 o 4 habitaciones. Otros, buscan una mejor ubicación. Ahora, hay una demanda de mejora, por tanto, se venderán pisos más grandes con 4 habitaciones, amplias, con balcón…

– ¿Qué opina sobre las multas a las entidades financieras y los promotores por tener pisos vacíos, en una ley aprobada por la Generalitat?

G. B.: Que multen a los bancos por tener pisos vacíos, me parece muy bien. A los promotores, no. Los promotores no han sido rescatados con dinero público y las entidades, sí. El promotor arriesga su dinero. La entidad no arriesga nada. La factura de su salvajada es muy muy grande.

Los promotores lo pasaron fatal. Son empresarios. La Caixa es la primera entidad que negocia con las personas para no desahuciarlas y Banc Sabadell ha ido poniendo más y más interés en el campo inmobiliario. Pero el número de desahucios sigue siendo alto.

– ¿En qué lugar quedará el alquiler? Hay barrios de Barcelona donde ha subido, entre otras cosas porque no hay oferta de pisos nuevos.

G. B.: Según mis fuentes, de 2008 a 2014, el alquiler cayó y en 2014 vimos que se estabilizaba. La gran incógnita es si el alquiler quedará estabilizado o si habrá subidas. Que el alquiler no suba, a pesar de la mejora de la economía, puede venir del hecho de que la demanda que puede pagar un alquiler alto se decantaría por comprar. Ahora, es más rentable comprar que alquilar por que los tipos de interés son muy bajos. Este factor va en contra del alquiler, pero hay otro que va a favor. Los jóvenes progresivamente tendrán más empleo y, tardará un poco, pero tendrán más salario también. Entonces se independizarán y serán una fuente de demanda de alquiler. Es una gran incógnita cuál de los dos factores puede hacer aumentar el alquiler. Hasta ahora, ha sido la única opción para muchas personas. Ahora, la gente empieza a mirar viviendas de compra, que antes ni miraban, pues no podían llegar a fin de mes.