Entrevista al Dr. Sergio Nasarre, dir. Cátedra de Vivienda URV: “Queremos democratizar el acceso a la vivienda en propiedad” (1/2)

22 de noviembre del 2016

22-11-2016La vivienda es el único bien que es al mismo tiempo un activo financiero y un derecho fundamental, afirma el Doctor Sergio Nasarre, director de la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV), en Tarragona. Es imposible comprenderla en todas sus dimensiones sin tener una visión global, añade desde la sala de trabajo de la universidad, junto a varias doctorandas de su equipo de investigación.

Hasta su creación, hace tres años, en España no existía ninguna “plataforma estable e interdisciplinar” para la investigación sobre vivienda. “Y sobre todo con una visión internacional muy fuerte, para ver qué soluciones y qué problemas tiene otros países y como los han abordado. Así, es muy difícil paliar las consecuencias de lo que nos ha pasado”, indica Nasarre. “Lo que nos interesa es poner las bases para que en una crisis futura esto no vuelva a suceder, concluye.

Para ello, Nasarre y su equipo internacional trabajan en proyectos como TENLAW, financiado por la UE, donde han comparado la normativa de alquiler de treinta y cinco países de Europa occidental.

Actualmente, la Cátedra de Vivienda de la URV realiza investigación acerca del acceso, pérdida y derecho de la vivienda, en un proyecto financiado por la Institució Catalana de Recerca i Estudis Avançats (ICREA); está preparando los principios para un nuevo derecho de arrendamientos urbanos en Catalunya, en un proyecto financiado por la Generalitat – “no son paliativos sino infraestructurales: para prevenir otros fenómenos como el que estamos sufriendo aún”, apunta el doctor; e investiga acerca de la hipoteca inversa, en un proyecto de la Fundación BBVA, por citar solo tres.

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“Con un estado social débil, no le puedes decir a la gente que no puede acceder a una vivienda”

El impacto social de su trabajo es innegable.Ya hemos redactado ya cuatro leyes y estamos haciendo la quinta”, apunta Nasarre. “Las tenencias intermedias, el plan estatal de vivienda, la LAU estatal… Todo esto son normas que están afectando a 48 millones de personas”, añade.

UN PAÍS ENGANCHADO A LA PROPIEDAD

–    La vivienda en España ocupa muchas páginas de actualidad: en economía, en sociedad, en sucesos e ¡incluso en la prensa rosa!

S. N.: A diferencia de la sanidad y la educación, la vivienda no está normalizada en España. Sanidad y educación son servicios que el estado tiene que dar y cuando no funcionan, la gente se queja. La vivienda como derecho humano implica que tiene que haber una proactividad por parte del estado para que todo el mundo esté hospedado, igual que todo el mundo tiene derecho a una educación. Cuando todo va bien, le damos valor de activo financiero potente: el 51 % del PIB de Europa son hipotecas, el 60 % de los activos de los bancos en 2006 eran hipotecas. Cuando no va bien, es un derecho humano. Lo cierto es que es permanente y debe funcionar siempre.

– ¿Por qué dependemos tanto de la propiedad de la vivienda?

S. N.: La vivienda es el centro de seguridad ontológica del ser humano, como el centro de trabajo. Y cuando esto está en riesgo, a la persona se le desmonta todo. Cuanto más débil es el estado, más cosas individuales necesitamos tener.

La idea de la propiedad da seguridad. ¿Por qué Alemania entonces tiene tanto alquiler? Porque no deja ser propietarias a las personas que no tienen recursos y las acompaña con un estado social muy fuerte en momentos como el embarazo, divorcio, jubilación, enfermedad… Pagan más impuestos, claro. En un contexto de estado saneado del alquiler, la renta de alquiler suele ser más baja que la propiedad. Si lo aderezas con políticas públicas de apoyo a la propiedad, mejor tributación de las VPO en propiedad… pero lo más importante es que en el momento de la jubilación tengan un sitio donde estar.

DEMOCRATIZAR LA PROPIEDAD DE LA VIVIENDA

–    ¿Cuáles son los temas a resolver en materia de vivienda en Catalunya ahora? ¿Y en España?

S. N.: En materia de políticas públicas de vivienda, hay dos perspectivas: la estatal es paliativa y la catalana es estructural. Hemos trabajado con el Estado dos leyes paliativas, coyunturales, para parar el golpe. No se han metido a fondo en el tema. En España, la propiedad sigue siendo propiedad y el alquiler, alquiler. En Catalunya, la propiedad está fraccionada: desde 2015 tenemos la propiedad compartida y la temporal, es decir, la posibilidad de ser propietario paso a paso o durante un número de años. Actualmente, estamos trabajando en un nuevo modelo para el alquiler.

–    El Código Civil catalán contempla estas dos formas de tenencia de vivienda.

S. N.: ¡Es el primer cambio en la propiedad desde Napoleón! La revolución francesa dijo que la propiedad tiene que ser libre y absoluta. Esto ha funcionado bien en el s. XIX y parte del s. XX, hasta que los estados deben decidir que solamente los que tengan dinero podrán ser propietarios y los que no lo tengan, serán inquilinos. No hace falta una ley, solo limita los préstamos hipotecarios al 60 % del valor del inmueble. ¿Cuántas familias de renta media o baja tienen el 40 % del valor de una vivienda en el banco? Muy pocas.

En Alemania, un 17 % de los que cobran 1.300 euros son propietarios. En cambio, el 73 % de las familias que cobran 3.500 euros son propietarias. Es un modelo. ¿Qué pasa en los países latinos? Con un estado social débil, no le puedes decir a la gente que no puede acceder a una vivienda. El Ministerio de Fomento va a transponer la directiva 2014/17/UE art. 18, por la cual los bancos tendrán prohibido conceder préstamos hipotecarios a aquellos que no los podrán pagar.

Sabemos también que solo el 24 % de los inquilinos quieren realmente ser inquilinos. La directiva indica que la gente vulnerable nunca va a poder comprarse una casa. La tendrán que alquilar con la ley actual, que dice que los alquileres son de tres años, que la renta inicial es libre, que la actualización de la renta también es libre, que, si no lo inscribes y el propietario vende, te quedas sin casa… Es un mal negocio. Todos los cálculos indican que alquilar a 30 años sale más caro que comprar. Hay que dar a estas personas otra opción.

Si el 76 % de los inquilinos quieren ser propietarios vamos a favorecer una vía para que lo sean sin sobre endeudarse, de ahí la propiedad compartida y temporal.  O fraccionamos el acceso a través de los porcentajes o lo fraccionamos a través del tiempo. La idea es democratizar el acceso a la vivienda de propiedad.

Los portales tenéis la responsabilidad social de divulgar estas formas de tenencia democráticas y más asequibles de la propiedad de la vivienda y los API’s deben ofrecer valor añadido e informar.


 

UN GRADO UNIVERSITARIO DE VIVIENDA

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El Dr. Nasarre con el equipo de investigación de la Cátedra de Vivienda de la URV, donde Gemma Caballé, la segunda por la derecha, investiga las competencias que deben tener los nuevos agentes inmobiliarios.

La formación de los nuevos API’s con visión global de la vivienda es clave para la Cátedra, por eso la URV ofrece formación de agente inmobiliario de gestión de la propiedad y un postgrado en mediación. Ahora, se contempla la creación de un grado en vivienda. La tesis doctoral de Gemma Caballé investiga qué competencias debería tener un agente inmobiliario para dar valor añadido.Me baso en tres pilares que están en la Constitución y que justifican el interés general que se deriva de la profesión: la vivienda como derecho fundamental, la seguridad jurídica, acerca de cómo deben llevarse a cabo las operaciones y transacciones, y la protección del consumidor”, afirma la doctoranda.

Sin investigación previa, con experiencias profundas, es imposible hablar de temas de vivienda como el acceso”, apunta Nasarre. “Por ejemplo, nadie ha cuantificado qué impacto tiene la vivienda turística en la disminución de la oferta del alquiler en Barcelona. Se da la culpa a los turistas, pero nadie le ha puesto un número”, añade Nasarre, contundente.

La investigación a fondo, comparada con otros países y neutral, ayuda a entender muchas cosas y a superar frases que habrás oído muchas veces y que no son verdad, como “en España tenemos cultura de la propiedad”. Es falso. Este tipo de frases están superadas científicamente, explica.

Estamos hablando de un agente inmobiliario integral. Hay que explicar los rudimentos de los derechos reales, de los contratos, de la hipoteca, elementos arquitectónicos básicos, de finanzas y management para llevar una empresa… Sin esta formación global, difícilmente se podrá dedicar a la transacción inmobiliaria con todas las garantías, concluye.